Türkiye’de bir taşınmazın satış sözleşmesi 2022’den beri tapu müdürlüğünün yanı sıra noterlikte de yapılabilir; Noterlik Kanununa eklenen md. 61/A bu işlemin kendi sırasını ve kendi kayıt yolunu kurar. Belge yurt dışına gittiğinde okuyan avukat iki soruya yanıt arar: satışı hangi makam yaptı ve tescil ne zaman gerçekleşti. Noterlikte yapılmış satış sözleşmesinin metni bu iki soruyu ayrı satırlarda yanıtlar ve çeviri o satırları birbirine karıştırmamalıdır.
Yeni bir makam, değişmeyen şekil kuralı
Md. 61/A’nın ilk cümlesi kısadır: taşınmaz satış sözleşmesi noterler tarafından da yapılabilir. “Da” eki belirleyicidir; tapu müdürlüğünün yetkisi kalkmaz, noterlik ikinci bir yol olur. Maddeyle birlikte Noterlik Kanunu md. 60/3’e de taşınmaz satış sözleşmesi yapmak eklendi. Bunun altındaki maddi hukuk değişmedi: Türk Borçlar Kanunu md. 237 taşınmaz satışının geçerliliği için resmî şekli, Türk Medeni Kanunu md. 706 devri amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği için yine resmî şekli arar ve md. 705 mülkiyetin tescille kazanıldığını söyler. Çeviride belgenin başlığı ile makamın adı ayrı ayrı görünür; “noterlikte yapılmış satış sözleşmesi” ifadesi bir onay işlemi gibi aktarılmaz.
Başvuru belgesi: dosyanın ilk kâğıdı
Noter, taşınmaz satış başvurusu üzerine bir başvuru belgesi düzenler, taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamaları dikkate alır ve taşınmaz satışıyla ilgili diğer kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esasları gözetir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce tapu kayıt örneği ve diğer belgeler tapu bilişim sistemi vasıtasıyla noterlerle paylaşılır; kayıt ve belgelerin eksik olması hâlinde eksik hususlar ilgili tapu müdürlüğünden bu sistem üzerinden talep edilir ve eksiklikler tapu müdürlüğünce giderilerek sisteme aktarılır. Dosyada bu yüzden satış sözleşmesinden önce gelen bir kâğıt daha bulunur. Başvuru belgesi ile satış sözleşmesi ayrı belgelerdir ve çeviri seti hazırlanırken ikisi ayrı ayrı adlandırılır.
İmza anı, yevmiye ve tescilin sırası
Maddenin çeviri açısından en önemli cümlesi sıraya ilişkindir. Noterlerce hak sahibi belirlendikten ve taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığı tespit edildikten sonra satış sözleşmesi yapılır; sözleşme taraflarca imzalandığı anda noter tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak sözleşmeyi bu sisteme kaydeder; sözleşmenin sisteme kaydından sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanır. Yani imza, sisteme kayıt ve tescil üç ayrı andır. Belgede üç tarih ya da üç saat görünebilir ve çeviri bunları tek bir “işlem tarihi” altında toplamaz. Satış sözleşmesi ile diğer belgeler noter tarafından sisteme aktarılır ve fizikî olarak arşivlenir; noterler bu sözleşmeyle ilgili işlemleri bizzat yaparlar.
Yevmiye numarası hangi sistemden geliyor
Noterlik belgelerinde yevmiye numarası noterliğin kendi defterinden gelir. Md. 61/A kapsamındaki satışta ise numara tapu bilişim sisteminden alınır. Belgede iki ayrı numara birlikte bulunabilir ve çeviride hangisinin hangi kayıttan geldiği belirtilir; numaralar harfiyen aktarılır, biçimi değiştirilmez ve hedef dilde yeni bir etiketle yeniden adlandırılmaz. Aynı incelik tapu kayıt örneğinden gelen bilgiler için de geçerlidir: il, ilçe, ada, parsel ve bağımsız bölüm numaraları kaynak belgedeki yazımıyla kalır.
Satışın yapılmadığı hâl belgeye yazılır
Md. 61/A, noterin satışı gerçekleştirmeyeceği hâli de gösterir: tapu kayıt örneği ve diğer belgelerden hak sahibinin belirlenememesi veya satışa engel hukuki bir durumun varlığı hâlinde noterlerce satış işlemi gerçekleştirilmez. Böyle bir durumda çeviriye gelen kâğıt bir satış sözleşmesi değil, başvuruya ilişkin bir belge olabilir. Çeviri notu bu ayrımı açıkça gösterir; başvuru belgesi bir satış senedi gibi sunulmaz. Engelin varlığını ya da yokluğunu değerlendirmek çevirmenin işi değildir.
Harç, damga ve ücret kalemlerinin yapısı
Madde bu işlemin mali kalemlerini de sayar: noterler tarafından yapılacak taşınmaz satış sözleşmelerinden yalnızca Harçlar Kanununa ekli tarifenin tapu işlemleri bölümü uyarınca tapu harcı alınır; taşınmaz satış sözleşmeleri damga vergisinden ve bu işlemlere ilişkin düzenlenen kâğıtlar değerli kâğıt bedellerinden istisnadır; işlem karşılığında noter ücreti dışında bir ücret alınmaz ve noter ücreti taşınmazın değerine göre ücret tarifesinde gösterilir. Belgede hangi kalemin tahsil edildiği yazılıysa o satır çeviride kalır. Noter onayı, apostil ve mahkeme harçlarını büro değil ilgili makam belirler ve her yıl değişir; bu sitede tutar olarak yazılmaz. Maddenin usul ve esasları Adalet Bakanlığınca çıkarılacak yönetmelikle düzenlenir; o yönetmeliğin içeriği bu sayfada ileri sürülmez.
Taraflardan biri yabancıysa belgedeki satırlar
Satışın taraflarından biri yabancı uyrukluysa belgede uyruk, pasaport numarası, varsa vergi kimlik numarası ve adres satırları öne çıkar; bu satırlar birebir aktarılır ve adın pasaporttaki yazımı ile belgedeki yazımı farklıysa iki yazım birlikte gösterilir. İşlemde Türkçe bilmeyen bir ilgili varsa andlı tercüman bulundurulmasına ilişkin kayıt da belgeye geçer ve çeviride korunur. Yurt dışına gidecek nüshada noterliğin ve tapu müdürlüğünün adları ayrı ayrı görünür; iki makam tek bir başlık altında toplanmaz ve onay zincirinin hangi makamdan geçtiği çeviri notunda belirsiz bırakılmaz. Acte Tercüme noterlikte yapılmış taşınmaz satış sözleşmesini başvuru belgesi, yevmiye kaydı ve tescil satırlarıyla birlikte İngilizceye ya da Fransızcaya çevirir.