Türkiye’de bir konutu ya da işyeri olan ve yurt dışında yaşayan malik, kiracısı hakkında icra takibi başlattığında dosyada iki ayrı belge görebilir: kira alacağı için ihtarlı ödeme emri (İcra ve İflas Kanunu md. 269) ve kira süresi bitince verilen tahliye emri (md. 272). Mahkeme ilamına dayanan tahliyede ise icra emri kullanılır. Bu sayfa iki belgeyi ve icra mahkemesinin tahliye kararını ayrı ayrı ele alır.
İki form ve bir mahkeme kararı
İcra ve İflâs Kanunu Yönetmeliği md. 19 kira takibindeki ödeme emrine Örnek 13, sözleşme süresi bitiminde tahliye emrine Örnek 14 numarasını verir; ilama dayanan tahliye ve teslimde icra emri Örnek 2’dir. İcra mahkemesinin tahliye kararı (md. 269/a) ise ayrı bir belgedir. Karşılıklar bu ayrımı taşır: ihtarlı ödeme emri için İngilizcede “payment order with notice of termination for unpaid rent”, Fransızcada “commandement de payer valant mise en demeure (loyers)”; tahliye emri için “eviction order issued by the enforcement office (tahliye emri)” ve “ordre d’évacuation délivré par l’office d’exécution (tahliye emri)”; icra mahkemesinin kararı için “eviction decision of the enforcement court” ve “décision d’expulsion du tribunal de l’exécution” önerilir. Örnek numarası çeviride korunur.
Kira ödeme emri: Yönetmelik md. 35’in bentleri
Md. 35 ödeme emrine yazılacakları sayar: Yönetmelik md. 20’deki genel kayıtlar; alacaklı ayrıca talep ettiğinde 818 sayılı Borçlar Kanununun 260 ve 288. maddelerinde yazılı ihtar; yedi günlük itiraz süresi ve 260. maddenin kiralayana altı günlük mühlet sonunda fesih hakkı tanıdığı durumda üç günlük itiraz süresi; kira sözleşmesini ya da sözleşmedeki imzayı açık ve kesin olarak reddetmeyen borçlunun sözleşmeyi kabul etmiş sayılacağı; süresinde itiraz edilmez ve borç icra dairesine ait banka hesabına yatırılmazsa alacaklının haciz ve tahliye isteyebileceği. Kabul sayılma ihtarı yabancı kiracı için sonuç doğuran bir cümledir; “deemed to have accepted” gibi bir ifadeyle ve kısaltılmadan verilir.
İki süre ve eski kanun atfı
Ödeme emrinde iki ayrı süre bulunabilir ve çeviride birleştirilmez: borçlunun itiraz sebeplerini icra dairesine bildireceği yedi günlük süre (md. 269/2) ve alacaklının talebiyle eklenen ihtardaki ödeme süresi. Formda hangi süre yazılıysa o çevrilir; iki süre tek bir “deadline” kelimesinde toplanmaz. İhtarın dayanağı olarak anılan 818 sayılı Kanun Türk Borçlar Kanunu md. 647 ile yürürlükten kaldırıldı. 6101 sayılı Kanun md. 8’e göre kaldırılmış kanun maddelerine yapılan yollamalar, o maddeleri karşılayan yeni hükümlere yapılmış sayılır; hangi yeni maddenin karşılayan hüküm olduğunu md. 8 tek tek saymaz. Çevirmen formdaki 818 sayılı Kanun atfını güncellemez, kendi eşlemesini kurmaz ve formdaki süreyi yeni kanuna bakarak düzeltmez; gerekirse 6101 md. 8’i anan kısa bir çevirmen notu ekler. Üç günlük itiraz süresi de bu eski atıfla birlikte metinde durur ve yazılıysa aynen çevrilir.
Tahliye emri: icra memurunun emri, mahkeme kararı değil
Sözleşmeyle kiralanan taşınmazın süresi bittikten sonra bir ay içinde sözleşmenin icra dairesine ibrazıyla tahliye istenebilir; icra memuru bir tahliye emri tebliğ ederek taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder (md. 272). Yönetmelik md. 36’ya göre emirde kiralayanın, kiracının ve varsa temsilcilerinin adları ve adresleri, taşınmazın türü ve adresi, sözleşme tarihine ya da kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına ilişkin bir itiraz varsa yedi gün içinde bildirilmesi ve itiraz edilmezse tebliğden itibaren on beş gün içinde tahliye ve teslim, aksi hâlde zorla çıkarılma ihtarı yazılır. Belge bir mahkeme kararı değildir; “court order” ya da “judgment” diye çevrilmez. Taşınmazın adresi, bağımsız bölüm numarası ve varsa tapu kaydı birebir aktarılır. Kiracının yazılı bir tahliye taahhüdü varsa taahhütnamenin aslı ya da onaylanmış iki örneği takip talebine eklenir (Yönetmelik md. 21/d); taahhütname ayrı bir belgedir ve “written undertaking to vacate”, “engagement écrit de libérer les lieux” karşılıklarıyla çevrilir.
Kiracının itirazı ve icra mahkemesinin kararı
Kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçeyle ya da sözlü olarak icra dairesine bildirir ve itiraz tahliye takibini durdurur (md. 274). Talep noterlikçe re’sen düzenlenmiş ya da tarih ve imzası tasdik edilmiş veya ikrar olunmuş bir sözleşmeye dayanıyorsa ve kiracı yenileme ya da uzatmaya dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır (md. 275/2). İcra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak tahliye için kararın borçluya tefhimi ya da tebliğinden itibaren on gün geçmesi lazımdır (md. 269/c/3); çeviriye “kesinleşmeden uygulanamaz” gibi bir not eklenmez.
Belgenin sınırı geçtiği an
Kiraya veren yurt dışında oturuyorsa takip talebinde Türkiye’de göstereceği bir yerleşim yeri yazılır (md. 58/1). Kiracı yurt dışına taşınmışsa ödeme emri ve tahliye emri yurt dışına tebliğ edilir ve süreler tebliğden işler. Kira sözleşmesinin örneği takip talebine eklenir (Yönetmelik md. 21/a); sözleşme yabancı dildeyse icra dairesinin ayrıca bir Türkçe çeviri isteyip istemediği İcra ve İflas Kanununda yazılı değildir. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B/1-a, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuğu öngörür, ama ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri bunun dışında tutar. Acte Tercüme kira ödeme emrini, tahliye emrini ve kira sözleşmesini İngilizce, Fransızca ve Türkçe arasında çevirir.